Wieżowiec TreiMorfa / tzw. Szkieletor

Najsłynniejszego krakowskiego budynku – tzw. Szkieletora nikomu chyba nie trzeba przedstawiać. Od dziesięcioleci jednych straszy i obrzydza, innych (jak np. skoczków spadochronowych) kusi do zdobywania jego terenu i niebezpiecznych wyzwań. Jedno jest pewne – niewielu ludzi w mieście jest obojętnych na jego widok i losy. A historia budynku jest długa i kręta. To właśnie dlatego wciąż nie udało się uporządkować jego stanu i wyglądu.

Pomysł na budowę 100-metrowego wieżowca w centrum Krakowa pojawił się już w latach 60-tych XX wieku. Z dzisiejszej perspektywy było to już tak dawno temu, iż nie sposób jednoznacznie zweryfikować licznych opowieści związanych z projektem. Jedna z nich głosi, że Szkieletor i tzw. Błękitek zostały zaprojektowane w celu osłabienia panoramy strzelistych wież kościelnych konserwatywnego Krakowa. Dotychczasowa panorama miasta, widoczna z Kopca Kościuszki została zamknięta sztywnymi ramami PRL-owskich inwestycji. Inna niepotwierdzona historia – głoszona przez Konrada Myślika z Towarzystwa Miłośników Historii i Zabytków Krakowa – mówi o tym, że budynek początkowo nie miał być siedzibą Naczelnej Organizacji Technicznej a Komitetu Wojewódzkiego PZPR. Na potwierdzenie swojej tezy przekonuje, że mieszcząca się w planie budynku duża sala konferencyjna nie była potrzebna NOT-owi a tej drugiej organizacji już tak. Inni krakowscy historycy nie potwierdzają jednak tej tezy.

szkieletor_treimorfa_1

Z pewnością jednak, do faktów historycznie potwierdzonych zaliczyć można budowę wieżowca na terenach częściowo należących do ówczesnej Wyższej Szkoły Ekonomicznej. Uczelnia została do tego zmuszona przez ówczesne władze. W 1968 roku został rozpisany konkurs na nową siedzibę Naczelnej Organizacji Technicznej. Wygrał pomysł pod kierownictwem Zdzisława Arcta, Ewy Dworzak i Krzysztofa Leśnodorskiego. Budynek miał być pierwszym spośród wieżowców na terenach Rakowic i jednocześnie punktem kulminacyjnym, domykającym od wschodu planowane Nowe Miasto. Gdyby idea dzielnicy wysokiej zabudowy powstała, prawdopodobnie Szkieletor nie byłby dziś ani najwyższy ani tak spektakularny jak dzisiejsza osamotniona żelbetowa konstrukcja.

Naczelna Organizacja Techniczna, potężna struktura skupiająca dziesiątki stowarzyszeń inżynierów wszelkich gałęzi przemysłu była inwestorem budynku. Skąd miała pieniądze na tak spektakularną siedzibę? Prawdopodobny trop podaje architekt Marek Dunikowski – „Prezesem inwestora, czyli NOT był wtedy Stanisław Staruch, sekretarz Podstawowej Organizacji Partyjnej PZPR na Politechnice Krakowskiej. Miał dobre kontakty z premierem Piotrem Jaroszewiczem, dzięki czemu znalazły się pieniądze na budowę”.

Po 7 latach planowania, w 1975 roku ruszyła budowa. Konstrukcja osiągnęła finalnie 92 metry a prace zostały wstrzymane 4 lata później po zakończeniu stawiania szkieletowej konstrukcji. Wykonawcą była firma Mostostal. 24-piętrowy szkielet powstał w ciągu czterech lat. Na pierwszych dwóch piętrach budynku miała znajdować się sala kongresowa mieszcząca 500 osób, część gastronomiczna i usługowa. Kondygnacje 3-14 przeznaczono na pomieszczenia administracyjne i szkoleniowe połączone systemem audio-wizualnym z salą konferencyjną; kondygnacje 15-16 planowano wykorzystać jako kawiarnię z tarasem widokowym a pozostałe piętra – jako hotel. Przy budynku miał mieścić się też parking podziemny na 154 auta.

Powodem fiaska inwestycji były kłopoty finansowe. Od tego momentu rozpoczyna się trwająca aż do dziś historia przekazywania wieżowca z rąk do rąk i poszukiwania na niego inwestora i pomysłu. Jeszcze w latach 80-tych NOT próbuje – nieskutecznie – dokończyć budowę wspólnie z Polską Akademią Nauk. Przez chwilę rozważano również pomysł aby Szkieletora przekształcić w obiekt mieszkalny dla pracowników krakowskiej (nowohuckiej) huty. W kolejnym dziesięcioleciu znaczenie organizacji zmalało i została ona zmuszona do sprzedaży inwestycji spółce Business Center Tower. Pojawiły się pomysły przerobienia obiektu na hotel francuskiej sieci albo na biurowiec Tele-Foniki. W 2000 roku, w ramach spłaty zadłużenia, wieżowiec przejął katowicki Węglozbyt. Spółka zajmująca się sprzedażą węgla nie była zainteresowana (lub raczej nie była w stanie) zainwestować w obiekt i szubko zaczęła poszukiwania nowego nabywcy.

szkieletor_treimorfa_2

szkieletor_treimorfa_4

Chętnych nie było jednak zbyt wielu. Pierwszy przetarg z ceną wywoławczą 24 mln zł zakończył się bez ofert. W drugim podejściu z ceną 16 mln złożono jedną ofertę. Węglozbyt podpisał wstępną umowę sprzedaży Medinbrand Limited z Londynu. Pojawiła się nadzieja na trwałą zmianę w krajobrazie Krakowa. Anglicy nie chcieli jednak przeprowadzać renowacji Szkieletora a zburzyć go i na uzyskanej w ten sposób działce wybudować 2 apartamentowce. Jeden niższy od niedokończonej konstrukcji o 30m a drugi o 20m. Nowo wybrany prezydent Krakowa Jacek Majchrowski sprzyja pomysłowi ale przeciwny jest nowy wojewódzki konserwator zabytków Jan Janczykowski. Pozwala on na budowę budynków jedynie do wysokości połowy Szkieletora. Inwestorowi z Anglii to nie odpowiada i do sprzedaży budynku ostatecznie nie dochodzi.

Udaje się to dopiero w 2005 roku. Węglozbyt sprzedaje obiekt powstałej na potrzeby tego przedsięwzięcia spółce celowej Treimorfa Project sp. z o.o., której właścicielem większościowym jest Verity Development sp. z o.o. a mniejszość udziałów w projekcie posiada partner lokalny – GD&K Group. – Jak tylko się ukazało się w prasie ogłoszenie o przetargu na kupno „Szkieletora”, zareagowaliśmy – zaczyna opowieść Szymon Duda, jeden z udziałowców spółki GD&K. – Kilka tygodni wcześniej byliśmy w Cannes na targach nieruchomości Mipim. To było tuż po wejściu Polski do UE i wiele funduszy zagranicznych zaczęło wówczas poważnie patrzeć na Polskę i szukać tu okazji inwestycyjnych. Przedstawiciela jednego z takich funduszy DMI poznaliśmy właśnie na Lazurowym Wybrzeżu. Na tyle dobrze, że wystarczył potem jeden telefon, żeby fundusz zgodził się partycypować w tym projekcie i dzisiaj jest większościowym udziałowcem w tym przedsięwzięciu – mówi Duda.

Wspomniany fundusz to Eurozone Equity, który reprezentuje europejskie interesy jednego z największych funduszy DMI (Dar al-Maal al-Islami, czyli „Dom islamskich pieniędzy”) z Arabii Saudyjskiej. To on obok GD&K Group jest większościowym udziałowcem w spółce Treimorfa.

– Decyzja zapadła w mgnieniu oka. Przez weekend szkicowaliśmy projekt – entuzjastycznie opowiada Duda, z wykształcenia architekt. – W poniedziałek złożyliśmy papiery i błyskawicznie wygraliśmy – dodaje. Za „Szkieletora” płacą 36 milionów złotych. Dwa lata wcześniej Anglicy płacili 16 milionów. – Moje najczarniejsze obawy nie przewidywały otrzymania pozwolenia na budowę po ośmiu latach.

Nowy inwestor wyciąga wnioski z porażki Anglików którzy prawie stali się właścicielem Szkieletora kilka lat wcześniej. Nikt nie planuje już wyburzenia istniejącej konstrukcji ponieważ wiadomo, że miasto nie wyda zgody na tak wysoki obiekt w centrum Krakowa. Nowy pomysł opiera się na serii specjalistycznych analiz, z których wniosek jest jeden – konstrukcja jest w świetnym stanie i może posłużyć przyszłej inwestycji. Dzięki temu jest szansa na zachowanie istniejącej wysokości. Głównym oponentem zmian jest ponownie konserwator Janczykowski. Marzy o obniżeniu wysokości obiektu ale wie, że nie może tego narzucić inwestorowi. Za cel obiera walkę z projektem. W ramach walki o inwestycję spółka GD&K organizuje wewnętrzny konkurs, w którym zwycięża pomysł Hansa Kolhoffa. Projekty tego niemieckiego architekta są bardzo stonowane i wydawały się idealnym rozwiązaniem dla konserwatywnego Krakowa.

szkieletor_treimorfa_5

Dyskusje nad projektem i docelową wysokością wieżowca trwają kolejne 3 lata. Celem inwestora było uzyskanie możliwie jak największej wysokości inwestycji. Więcej pięter to większa powierzchnia użytkowa do wynajęcia a zatem większe przychody. Dotyczy to zresztą nie tylko głównej wieży ale też niższych budynków planowanych po bokach. Szymon Duda, jeden z udziałowców spółki GD&K przedstawia jeszcze jeden aspekt sporów o wysokość i płynąc z tego korzyści dla obu stron. „Podatek od nieruchomości wynosi ponad 23 zł na metr kwadratowy rocznie. Inwestycja ma mieć ponad 80 000 m kw. – to daje prawie 2,0 mln złotych rocznie. 10 mln przez pięć lat – tyle miasto mogło zarobić już na samym prostym podatku od nieruchomości. A dodatkowo podatek CIT oraz 6000 miejsc pracy” – zaznacza Duda. Dlaczego miasto nie widzi takich możliwości i traci pieniądze? Być może to wina prezydenta Majchrowskiego, który jest dobrym zarządcą ale z pewnością nie wizjonerem i skutecznym managerem. Nie jest to jedyna inwestycja inwestycja która ominęła Kraków lub inwestor który opuścił miasto, jak choćby Tishman Speyer Properties który chciał budować tzw. Nowe Miasto (choć to akurat za czasu znacznie wcześniejszych władz).

Z powodu niezgody co do dopuszczalnej wysokości inwestycji decyzja o warunkach zabudowy nie została wydana a praca Kolhoffa trafiła do kosza. Tymczasem GD&K nawiązała współpracę z krakowskim architektem Markiem Dunikowskim, któremu zleca prace nad nowym projektem. Mniej więcej w tym samym czasie wiceprezydentem Krakowa ds. inwestycji zostaje Elżbieta Koterba, z wykształcenia architektka. Z nowym projektantem Szkieletora, Markiem Dunikowskim MKUA i konserwatorzy zabytków porozumieli się dosyć szybko. Etap, na którym w poprzednim rozdziale roztrwoniono prawie dwa lata, zamknięto tym razem w kilka miesięcy. Szkieletor miał urosnąć do 102,5 metra (konserwator zabytków odpuścił) i być utrzymany w stylistyce amerykańskich biurowców z lat 30. Błyskawicznie wydano „wuzetkę”, a szczęśliwi inwestorzy pokazywali wizualizacje, na których obok „Szkieletora” zaplanowali jeszcze kilka niższych biurowców i z nadzieją twierdzili, że obiekt może być gotowy w 2013 roku.

szkieletor_treimorfa_6

To jednak nie koniec batalii o przebudowę Szkieletora. Nawet kiedy krakowskie Towarzystwo na rzecz Ochrony Przyrody zaskarżyło dokument do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, zarówno inwestor, jak i miasto byli przekonani, że to tylko formalność. SKO skargę oddaliło, ale towarzystwo nie złożyło broni i skierowało ją do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. 12 grudnia 2011 roku, w sumie po ponad półtora roku administracyjno-sądowych postępowań, gruchnęła wiadomość, że WSA uchylił decyzję o wydaniu „wuzetki”. Co automatycznie oznaczało, że z rozpoczęciem budowy trzeba będzie poczekać co najmniej 4 kolejne lata.

Jeśli ktoś zastanawiał się, dlaczego urzędnicy tak często boją się podejmowania jakichkolwiek decyzji, w tej sytuacji znajdzie odpowiedź. Nad wydaniem „wuzetki”, jak zapewniała prezydent Koterba, pracowali najlepsi urzędnicy magistratu. Trudno w to nie wierzyć, zważywszy na to, jak ważna jest dla miasta sprawa „Szkieletora”. A jednak WSA po prostu zmiażdżył przygotowane przez inwestora wnioski , sam proces wydawania „wuzetki” i prowadzone przez SKO dotychczasowe postępowanie. Uzasadnienie wyroku WSA liczy 24 strony. Jest w nim mowa m. in. o tym, że: inwestor nie przedstawił granic terenu objętego wnioskiem na kopii mapy, pomylił się w jednym z załączników co do wysokości inwestycji, nie określił parametrów technicznych niższych budynków i zagospodarowania tego terenu.

szkieletor_treimorfa_7

Zarzuty wobec miasta? Analiza urbanistyczno-architektoniczna nie zawierała uzasadnienia sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego – mówiąc w skrócie. Nie zostały uwzględnione wszystkie działki sąsiedzkie. Do analizy został wyznaczony zbyt rozległy obszar, a przy określaniu linii zabudowy nie wzięto pod uwagę najbliższych działek, a te położone nieco dalej.

GD&K i przedstawiciele magistratu byli zdruzgotani. Jak mówił nam Szymon Duda, dzień w którym cofnięto decyzję o warunkach zabudowy był dla nich jednym z trudniejszych. Członków Towarzystwa na rzecz Ochrony Przyrody określa mianem „ekoterrorystów”. Suchej nitki na wyroku i na Mariuszu Waszkiewiczu, prezesie towarzystwa, nie pozostawia także dziś Dunikowski. – Nie można obwiniać kogoś za to, że jest świrem i złośliwym szantażystą. Ale można obwiniać struktury administracyjne, począwszy od Sejmu, za to, że dopuszczają do debaty publicznej takie indywiduum. Daje się prawo do protestowania, hamowania rozwoju w istocie, niby w imię interesów ogółu. Taki człowiek może mieć nawet szczere przekonanie, ja go rozumiem. Ale jest różnica między wolnością a anarchią – denerwuje się architekt. – Nie można zwalać wszystkiego na urzędników, którzy się boją, że źle zastosują przepisy, skoro te przepisy są tak niejasne i na dodatek w kółko się zmieniają – dodaje.

szkieletor_treimorfa_8

Zdanie Dunikowskiego podzielił Naczelny Sąd Administracyjny, który we wrześniu 2013 roku, po prawie dwóch latach postępowania, uchylił wyrok WSA. Co ciekawe, bynajmniej nie dlatego, że zarzuty w stosunku do „wuzetki” były przesadzone. NSA uznał jedynie, że Towarzystwo na rzecz Ochrony Przyrody nie miało z racji swojej misji prawa zaskarżać decyzji o „wuzetce”. Zarzuty mogły być w stu procentach trafione, tylko sprawę do sądu zgłosiła nieodpowiednia instytucja, więc teoretycznie nie powinna w ogóle była być rozpatrywana. – Nie wiemy, czy gdyby inny podmiot zgłosił „wuzetkę” do sądu, to NSA wydałby taki sam wyrok – potwierdza wiceprezydent Koterba. W tym momencie wyrok NSA miał już jednak dla sprawy „Szkieletora” wymiar symboliczny.

– Jeśli miałabym powiedzieć, gdzie najwięcej czasu zmarnowano, to przede wszystkim trwoniono go na wystąpienia o warunki zabudowy. Należało wcześniej opracować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – przyznaje dziś Koterba. Po wyroku WSA stało się jasne, że jeśli „Szkieletor” miałby zostać dokończony w jakimś dającym się przewidzieć czasie, potrzebny będzie właśnie plan zagospodarowania dla tego fragmentu miasta. I z niewłaściwą administracji werwą, krakowski magistrat do prac nad takim planem przystąpił. W marcu 2012 roku rada miasta przegłosowała przystąpienie do przygotowania planu, a w lipcu 2013, po osiemnastu miesiącach od feralnego wyroku, plan został prawie jednogłośnie przez tę radę przyjęty. Zważywszy na polską praktykę i na to, co do tej pory działo się wokół samego „Szkieletora”, to tempo ekspresowe.

szkieletor_treimorfa_9

– Plan został opracowany z uwzględnieniem wszystkich uwarunkowań. Została wzięta pod uwagę ta istniejąca konstrukcja, której ze względów ekonomicznych żaden inwestor nie chciał wyburzyć (gdyby tak się stało, nowy budynek nie mógłby na pewno być już taki wysoki – red.). Najwyraźniej wielkość działki i jej zagospodarowanie nie są aż tak atrakcyjne, żeby postawić tam coś, co przyniesie mniej dochodów. Plan szczegółowo mówi o tym, w jaki sposób należy ten teren zagospodarować. Są w nim zawarte wytyczne dotyczące przestrzeni publicznej, czy połączeń pieszych z uczelnią i obszarem wokół inwestycji, która zostanie włączona w tkankę miejską – tłumaczy wiceprezydent Koterba. – W ustaleniach planu zabezpieczony jest szeroki wachlarz usług. W tych obiektach możliwe są biura, hotel, apartamenty, gastronomia. Na górze będzie pewnie jedna z najlepszych kawiarni w mieście – dodaje z nadzieją w głosie.

Uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego dało inwestorowi możliwość ubiegania się o pozwolenie na budowę. Wniosek o takie pozwolenie spółka Treimorfa złożyła we wrześniu 2013 roku. Dokument może być jednak wydany dopiero po poinformowaniu i zebraniu ewentualnych uwag od wszystkich stron postępowania (np. właścicieli okolicznych działek). Takich osób było w tym przypadku około trzystu i cały proces potrwał kolejne pół roku. Z otrzymanym wczoraj pozwoleniem na budowę inwestor mógłby wreszcie zacząć prace przy „Szkieletorze”. Mógłby, ale nie zaczął.

szkieletor_treimorfa_10

Otóż, kiedy prawo do wieczystego użytkowania „Szkieletora” przejmował Węglozbyt, zobowiązał się w umowie z miastem, że do 2005 roku rozpocznie realizację inwestycji. Zamiast tego, sprzedał obiekt spółce Treimorfa. Takie zobowiązanie się dziedziczy, więc jest nim obciążona również Treimorfa. Niewywiązanie się z terminu automatycznie oznacza rozpoczęcie naliczania przez miasto opłat karnych. Za pierwszy rok miało być to 10% wartości nieruchomości, zmierzonej przez rzeczoznawcę. Później z roku na rok opłaty miały rosnąć.

Treimorfa oczywiście odwołała się od decyzji magistratu. Siedem lat zajęło kolejnym instancjom (SKO, WSA) rozpatrywanie sprawy aż Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że nie ma podstaw do rezygnacji z naliczania opłat. I zwrócił akta z powrotem do Wydziału Skarbu Urzędu Miasta Krakowa. Który musiał ponownie zlecić wycenę i uruchomić procedurę naliczenia opłat od nowa. Ile może wynieść opłata za sam tylko 2007 rok? Nie wiadomo. A ile może wynieść w sumie za wszystkie kolejne lata? Nie wiadomo tym bardziej. Miasto musi ukarać inwestora za to, że ten nie zaczął inwestycji, podczas gdy to samo miasto miało niemały udział w tym, że inwestycja się nie zaczęła.

Musi to w tym przypadku kluczowe słowo. Bo, jak zapewnia Marta Witkowicz z UMK, miasto ma tutaj związane ręce. – Z naszej strony nie ma miejsca na kompromis. Nie dlatego, że mamy złą wolę ale dlatego, że zgodnie z obowiązującym prawem, mamy przepis, odpowiedni organ i decyzję. Nie mamy innej możliwości niż trzymanie się prawa. My go nie stanowimy, a jedynie stosujemy. Obecne orzecznictwo nie pozwala ani na umorzenie postępowania ani na odstąpienie od kary – tłumaczy urzędniczka.

Urzędnicy może nawet i chcieliby umorzyć sięgającą prawdopodobnie wielu milionów złotych opłatę (gdyby okazało się, że rosłaby ona z roku na rok, to za całe 7 lat mogłaby być już wyższa niż 36 mln, które Treimorfa zapłaciła za „Szkieletora”, choć na razie wszystkie kwoty są bardzo nieprecyzyjne). Ale nie mogą tego zrobić. A nawet jeśli znajdą na to sposób, narażą się na oskarżenia o działanie na szkodę miasta. Ze strony opozycji, obywateli, Regionalnej Izby Obrachunkowej, itp. Inwestor chciałby zacząć budować, ale dopóki nie pozna wysokości potencjalnej opłaty, nie może przecież tego zrobić, bo ryzykowałby bankructwo. Nie mówiąc o tym, że trudno byłoby znaleźć bank, który zdecydowałby się na kredytowanie inwestycji obarczonej ryzykiem wielomilionowej kary. Na dodatek nie do końca jeszcze policzonej.

szkieletor_treimorfa_12

Czy można było tego uniknąć? Tak, co najmniej na dwa sposoby. – Inwestor miał możliwość zwrócenia się do miasta z wnioskiem o przedłużenie terminu rozpoczęcia inwestycji.  Gdyby zrobił to przed upływem obowiązującego terminu rozpoczęcia, moglibyśmy rozmawiać o dodatkowych okolicznościach, które je warunkują i taki wniosek przyjąć – wskazuje Marta Witkowicz. Wtedy pozostały czas można byłoby poświęcić na znalezienie kompromisowego – dla miasta i inwestora – rozwiązania.

– Jak najbardziej – odpowiadają w GD&K. – Musielibyśmy podać jednak konkretne daty. Składaliśmy trzykrotnie propozycje w tym zakresie, ale uzależnione od wydania pozwolenia na budowę i nie zostały one przyjęte. Ze zrozumiałych względów nie mogliśmy określić sztywnych terminów nie wiedząc kiedy magistrat pozwoli nam budować – tłumaczy przedstawiciel GD&K.

Drugi sposób jest – z punktu widzenia państwa prawa – kabaretowy. Otóż niektórzy urzędnicy wskazują, że inwestor mógł, nie zważając na groźbę opłat (bo przecież w tej chwili prawomocnie żadnych opłat naliczonych nie ma), rozpocząć inwestycję, a wtedy „o opłatach byłaby zupełnie inna rozmowa”. Czyli: słuchajcie, opłaty będą albo ich nie będzie, ale weźcie budujcie, to potem się jakoś zobaczy, ogarniemy temat. Pewnie niejeden biznes, zwłaszcza w latach 90., na tej bazie został zbudowany, ale naprawdę trudno taką radę traktować poważnie, gdy w grę wchodzą dziesiątki milionów złotych Jak to się zakończy? W tej chwili nikt tego nie wie.

W chwili pisania obecnego opracowania (czerwiec 2015) właściciele obiektu wraz z projektantem szukają generalnego wykonawcy – takiego, który poradzi sobie z nietypowym zadaniem. Do tej pory GD&K realizowała raczej kameralne obiekty, teraz inwestycja jest potężna, więc wykonawca będzie musiał zebrać zespół fachowców do budowy.

Projekt przetargowy będzie gotowy do końca maja. Inwestorzy chcą, aby prace rozbiórkowe (część poziomych elementów obiektu trzeba usunąć) i przygotowanie placu budowy rozpoczęło się na przełomie roku. Treimorfa ma być gotowa w ciągu maksymalnie dwóch lat.

Nadal nie zakończyły się jednak negocjacje z gminą w sprawie kar za nierozpoczęcie budowy w terminie. – Zajmują się tym prawnicy. Do finału daleko, ale jesteśmy dobrej myśli – mówi Wazowicz.

Jeśli nie będzie niespodzianek, Szkieletor przestanie straszyć w 2018 roku. Oprócz głównego wieżowca, który będzie mieć 27 kondygnacji i 102,5 metra wysokości, inwestor chce wybudować jeszcze cztery inne, mniejsze budynki.

źródło: Onet.pl, Wikipedia, krakow.naszemiasto.pl
data: 7.06.2015